近日  ，由光大证券担任牵头销售机构 ，光证资管作为计划运维人的“光证资管－光控安石商业地产第4期资产拥护专项计划”成功发行 ，本项目是爱华avatrade外汇官网光证资管于深交所获批的150亿元储架批文项下发行的首期产品，发行规模44亿元
 ，其中首要级规模合计35亿元
，次级规模9亿元，是2022年以来国内单期发行规模最大的商业物业类REITs项目。

资料呈现，光大安石是光大控股旗下排他性地产理财和资管平台，专注于不动产理财和资管逾10年，是国内首家也是唯一一家以不动产资产运维为主业的A股上市公司的子公司 。本单类REITs项目底层资产为位于上海市静安区的上海静安大融城商业物业。该物业建筑面积总计18.87万平方米 ，自2018年开业以来运营现状良好，为光大安石在上海布局和运营的优质核心商业资产。

全国首单地产基金储架式商业REITs

早在2018年12月，全国首单地产基金储架式商业REITs
、全国首单以买东西中心为底层资产储架式REITs“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产拥护专项计划”获深交所审议通过，AVA爱华外汇平台储架规模100亿元。该项方向志着中国地产基金在商业地产证券化领域步入储架时代
。

2019年5月 ，“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产拥护专项计划”成功设立，该产品发行总规模43亿元，期限为3+3+1年，其中首要A档规模为20亿元，AAA评级，发行利率为4.58%；首要B档规模为7亿元 ，AA+评级
，发行利率为5.18%；首要C档规模为2亿元，AA评级；首要D档规模为6亿元
，A评级；次级档发行规模为8亿元 。

标的富拓外汇交易物业由5栋商业物业组成，涵盖1栋买东西中心 ，4栋街区商业，建筑面积总计18.87万平米
。出租率高达98% 。

静安大融城：从星浩到光大安石

静安大融城项目位于上海市静安区中环以内，沪太路以东
、晋城路以南 、高平路以西  ，属于大宁商圈 。原为绿地集团和星浩资本于2013年5月以13.788亿元的底价摘得的闸北区319街坊87丘地块
。该地块当时是闸北区推出的最大地块之一 ，出让面积8万平方米
，地块容积率为2.0，总建筑面积约16万平方米 ，楼面地价约为8600元/平方米，土地用途为商业办公
。

图：静安大融城

据了解，按照最初的规模安排，绿地集团和星浩资本将该地块共同打造成大型都市商业综合体项目——闸北星光耀广场，总理财约30亿元
，总占地面积8万平方米
 ，总建筑面积逾27万平方米。据星浩资本首席落实官赵汉忠透露，星浩资本在开发中占50%的比重，并进行操盘 。

大宁星光耀广场是星浩资本首个纯商业 、办公地块 ，也是首个与外部知名地产集团协作开发的项目 。项目占地面积8万平方米，容积率2.0 ，总开发面积超过26万平方米
，包括高档商业MALL
、商业街区、花园办公等业态 。

星浩资本对大宁项目的投入资金来自星光耀基金II期和III期 ，两者分别于2012年和2014年完成封闭，认缴金额为18亿元及37亿元 。上述两只基金所投项目除了大宁星光耀广场，还包括了上海真如、FXTM富拓外汇官网苏州、泉州  、台州等多个星光耀广场 。

表：星光耀都市综合体基金现状

但由于当时星浩资本运维人郭广昌被带走调查 ，母公司复星集团资产缩水，再加上星浩资本本身在商业地产上的操盘运营短板 ，以及公司陆续遭受兑付违约 、理财者维权以及总裁的接连离任等难题，大宁星光耀广场被迫转让给光大安石运维的上海光翎理财 。于是光大安石在上海布局的第二座大融城就诞生了
。

据当时资讯报导，光大安石持股14.28%的嘉宝集团出资4.5亿元理财上海光翎理财中心，后者共募集资金32亿元
，全部用于理财大宁星光耀广场。

大融城系列买东西中心是光大安石房地产基金的核心品牌 。目前已经开业的有8家，规划中的有5家 。根据规划
，光大安石预计将来在全国规模内退管复制20~30个大融城项目 ，并实现资本市场运作 。