随着监管部门将支出根本设施（百货商场 、爱华外汇代理买东西中心等） ，纳入公募REITs的试点规模，多家地产商目前积极申报商业地产公募REITs首批试点。

近日，市场资讯称，继百联股份以“上海又一城”买东西中心作为底层资产申报发行支出根本设施公募REITs后，万科也参与申报首批买东西中心公募REITs工作 。

资讯称，万科在一次路演活动中透露，AVA爱华外汇平台目前尝试发行商业地产REITs ，目前目前首批申报阶段，本次申请根本设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行
，底层资产为杭州的一处买东西中心 。

万科的REITs探索之路

万科要成为首批买东西中心公募REITs玩家其实也有迹可循 。

早在2020年6月，万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产拥护专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式。

首期类REITs规模为5.732亿元，其中首要级证券的规模为2.95亿元（获中诚信AAAsf评级），权益级证券的规模为2.782亿元 ，产品期限为3+3+2年。

作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs，本次产品最大的看点在于最大限度参考了境外成熟市场REITs模式
，采用了“纯权益型”架构且底层物流园完全采用市场化方法进行运营和运维，产品运营期间和退出收入全部出处于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。

除了万纬物流仓储类REITs项目
，众所周知，万科早在王石时期就开展积极摸索REITs 。

2015年7月 ，万科成功发行“鹏华前海万科REITs” ，第一次利用公募基金作为发行载体。该产品在发行期间单个理财者的单笔认购门槛仅为10万元，AVA外汇代理上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元
，在“类REITs”产品的流动性上实现了重大突破。

图：鹏华前海万科REITs架构

在退出方法上，该基金通过向深圳万科及其指定的关联方溢价转让股权的方法实现渐渐退出。基金应分别在2015年12月31日前
、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14% 、18% 、17.5%和0.5%的方向公司股权
，直至基金全部股权退出。

值得一提的是 ，当时操盘“鹏华前海万科REITs”项目的正是目前金融出身的万科总裁祝九胜 。

当时，祝九胜将鹏华前海万科REITs的落地发行视为万科轻资产方针的关键一步 ，而在基金设立流程中，祝九胜是在其中主管商务谈判的关键人物。在他的叙述中 ，资产运营正是万科将来主要的一个业务方向 。

祝九胜透露，万科此后地产金融的特征稍微强一点。

在 2022年 12 月的股东大会上祝九胜又提到，希望将来将长租公寓通过 REITs 方法进行证券化 ，为股东创造更多利润。